Un crédit immobilier signifie en clair un endettement sur la durée. Il faut donc réfléchir à deux fois avant de s’engager. Des calculettes sont à votre disposition chez les courtiers immobiliers pour une simulation de crédit immobilier afin d’y voir plus clair et de prendre les bonnes décisions. Nous avons sélectionné les plus courantes.

Calcul des mensualités et de la durée :

Le montant des mensualités étant fonction de la durée du crédit. Il faut donc savoir que dans un emprunt de longue durée, la somme à payer chaque mois est moins élevée, car le crédit est dilué dans le temps. En revanche, le coût total et les taux d’intérêts sont plus élevés.

A contrario, dans un crédit de courte durée, les mensualités sont plus élevées mais le coût final et les intérêts sont moins élevés, comme le montre le calcul suivant :

Mensualités et coûts du crédit pour différentes durées

Calcul de votre capacité d’emprunt

Pour connaître la somme que vous pourrez emprunter, vous n’avez besoin que de 3 éléments : votre salaire net, tous vos autres revenus et toutes vos charges fixes et crédits en cours, tout en sachant que les banques n’octroient que très rarement des crédits dépassant les 33 % de vos revenus pour éviter le surendettement. C’est d’ailleurs pour cette raison que les calculettes incluent un élément très important : le reste à vivre, autrement dit ce qui vous reste à la fin du mois une fois que vous aurez payé vos échéances de crédit.

Calcul des frais de notaires et des garanties

Il est également possible de calculer les frais de notaire à condition de préciser la nature du projet et du bien immobilier. Si par exemple, il s’agit d’une construction, les droits de mutation ne portent que sur l’achat du terrain. De même, il est possible de déterminer les frais d’hypothèque si la banque en fait une condition de garantie. Il suffit d’entrer ces données et la calculette fait le reste.

Calcul de la durée de remboursement

Ce calcul trouve toute son utilité lorsque par exemple vous devez financer par emprunt un bien immobilier et que vous connaissez exactement la mensualité maximale que vous pouvez vous permettre. Il vous suffit d’indiquer le taux d’intérêt pour connaître la durée du remboursement.

Logiciel « acheter ou louer »

Il existe aussi un logiciel très intéressant dans la mesure où il peut vous indiquer l’option la plus intéressante lorsque vous hésitez entre louer et acheter un bien immobilier.

Vous avez alors 2 colonnes. Dans la première vous allez mettre l’option « louer » où vous ne changez rien à votre situation actuelle. Dans l’autre vous allez mettre l’option acheteur avec les échéances de crédit qui vont avec. Une fois que vous aurez entré les données, vous obtiendrez une étude comparative financière des deux situations et vous choisirez en fonction.

Le prêt immobilier est une étape quasi obligatoire pour financer son accession à la propriété. Son octroi se négocie la plupart du temps auprès d’une banque pour une période pouvant aller jusqu’à 30 ans. Un engagement à long terme qui oblige à se poser certaines questions.

Quel est le montant du prêt susceptible d’être sollicité ?

Tout dépend de vos moyens financiers. En tout état de cause, les salariés qui constituent la majorité des demandeurs de crédit ne peuvent dépasser le seuil des 33% de leurs revenus. Il faut noter qu’une fois arrêté ce montant est définitif et figure dans l’offre faite à l’emprunteur. C’est celui qui va servir de base de calcul au notaire.

Quelle est la durée du prêt ?

Vu la flambée des prix, la durée des prêts a tendance à s’allonger. Les prêts de 30 ans sont de plus en plus fréquents car ils permettent d’alléger les mensualités à payer. Ceci profite au client mais aussi à la banque, car les intérêts aidant, la note à payer sera plus lourde.

Quel taux d’intérêt choisir : variable ou fixe ?

Le taux d’intérêt variable est séduisant dans la mesure où il vous permet de bénéficier d’une baisse si l’indice de référence se met lui-même à baisser. C’est l’indice Euribor qui est pris en compte pour constater les variations des marchés financiers. II est cependant assez risqué en cas de hausse subite ou sur une période plus ou moins longue ; cf. le cas des subprimes qui a infesté le marché de l’immobilier américain.

Le taux d’intérêt fixe a la caractéristique de ne pas varier. Il sera le même tout au long de votre contrat. Vu sous cet angle, il vous met à l’abri des mauvaises surprises, mais d’un autre côté il vous défavorisera si l’indice de référence venait à baisser.

Quid du TEG ?

Le TEG est l’abréviation du taux effectif global. C’est l’indicateur tenant en compte la totalité des frais inhérents au crédit immobilier : les intérêts, les frais de dossiers et de garantie, l’assurance. C’est un outil très précieux pour l’emprunteur, car c’est un indice permettant une comparaison objective des propositions des différentes banques.

A combien vont se monter les intérêts ?

Les intérêts constituent l’élément qui aura le plus d’impact sur votre prêt immobilier. C’est grâce à eux que les banques prospèrent. Ils seront fonction de la durée que vous aurez choisie pour votre emprunt. Plus la durée est longue plus vous aurez à payer. A contrario, plus elle est brève, moins vous devrez payer. Par ailleurs, il vous faudra être très vigilant au moment de la négociation de leur taux avec la banque. Il faut noter que les prêts in fine n’amortissent pas le capital avant l’échéance finale. Vous n’avez à rembourser régulièrement que des intérêts mensuels.

Quelles sont les garanties exigées par la banque ?

Il va de soi que la banque exigera de vous une garantie en contrepartie du prêt immobilier qu’elle vous consentira. Cela pourra se présenter sous la forme d’une hypothèque, d’une caution mutuelle ou encore d’un nantissement d’un contrat de placement.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Pour couvrir le prêt, la banque demande systématiquement à l’emprunteur de souscrire une assurance pour les risques suivants : le décès, la perte irréversible et totale d’autonomie, l’incapacité permanente ou temporaire de travail. C’est une condition sine qua non pour l’obtention du prêt. Toutefois, vous n’êtes pas tenu d’accepter les conditions du contrat groupe de la banque. Vous pouvez recourir à une délégation d’assurance à moindre frais à condition que cette dernière remplisse tous les critères exigés par la banque.

Qu’en est-il de l’apport personnel ?

La banque privilégie les dossiers des clients pouvant apporter des fonds propres assez conséquents. Ces derniers seront la plupart du temps le fruit de l’épargne qu’ils auront fait sur leur compte ou proviendront de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le prêt épargne logement ou le prêt fonctionnaire.

Le montage du dossier pour finir

L’octroi d’un prêt immobilier est subordonné à la fourniture d’un certain nombre de pièces, à savoir : les derniers relevés bancaires, le dernier avis d’imposition, une pièce d’identité, un justificatif de votre domicile et le compromis de vente pour prouver le bien fondé de votre demande. Une fois en possession de tous ces éléments, la banque l’envoie au service des engagements qui statuera sur votre sort.

En cas de réponse positive, elle vous enverra son offre de prêt immobilier. Le décaissement des fonds aura lieu chez le notaire le jour de l’authentification de l’acte de vente.