Pour acheter un terrain, mieux vaut avoir mis de l’argent de côté pour bien négocier son crédit avant de rencontrer votre banquier. Même si les banques continuent de financer des projets immobiliers, elles se montrent beaucoup plus prudentes que par le passé. Voici quelques points pour mettre toutes les chances de votre côté.

Crédit immobilier

Lorsqu’on décide d’acheter un bien immobilier, un terrain par exemple, il est important de connaître les spécificités d’une telle transaction. Aussi, connaître tous les aspects du crédit immobilier est une priorité. De nos jours, on a de nombreuses ressources. On peut s’informer via des sites qui vous renseignent sur les démarches à suivre. Chez Creditas par exemple. On peut également se tourner vers les banques, un courtier ou un constructeur.

Montant de l’apport

Les banques n’agissent plus comme dans le passé. Maintenant, elles sont plus strictes sur la contribution financière de l’emprunteur. Si les projets immobiliers étaient financé à hauteur de 100 voire 1000 %, de nos jours, l’emprunteur doit apporter 10% au moins du montant qu’il emprunte. Ce taux peut varier d’un établissement à un autre. Il peut aller jusqu’à 20%. La plupart des banques considèrent que l’apport permettra de couvrir les différents frais (notaire, de dossier et de garantie).

Situation professionnelle

La décision d’accorder ou non le prêt dépendra de la situation professionnelle de l’emprunteur. Les banques redoutent l’instabilité. C’est pour cela que la situation professionnelle de l’emprunteur est étudiée minutieusement. Il est important de ne pas être à découvert dans les 3 à 6 mois qui précèdent la demande de crédit. En payant tous les crédits à la consommation, il sera plus facile d’obtenir un crédit immobilier.

Constituer un dossier complet

Remettre un dossier complet à son banquier, c’est la base des bases. Ce n’est pas judicieux d’envoyer votre dossier au fil de l’eau aura le don d’agacer votre interlocuteur. Pour ne rien oublier, voici la liste des dossiers à fournir : ses deux derniers avis d’imposition, ses trois dernier bulletins de salaire, ses trois derniers relevés de compte bancaire, justificatif d’identité (CIN, passeport), un justificatif de domicile (facture d’électricité ou de téléphone par exemple).

Mensualités modulables et reportables

Heureusement, les prêts immobiliers sont beaucoup plus souples. Les mensualités peuvent s’adapter à l’évolution de votre situation financière. Ils peuvent être fixes, révisables ou encore mixtes. Les difficultés financières passent mieux avec des remboursements mieux adaptés. Il ne faut pas oublier de demander à votre banque combien coûtent ces souplesses de fonctionnement.

Durée de remboursement

Plus la durée est longue plus vous empruntez davantage avec une même mensualité. Pour choisir la bonne durée en fonction du montant d‘intérêt à payer, on put faire des simulations par le banques. Emprunter sur 25 ans est très difficile aujourd’hui, mais ce n’est pas impossible. Pour ce type de financement, il faut constituer un bon dossier (situation financière saine et un emploi en CDI notamment).

Vendre son terrain à un promoteur

Si l’on vend son terrain à un promoteur, il faut savoir si le terrain est constructible ou non ainsi que ses caractéristiques. Il faut également évaluer le prix et valoriser le terrain, sans oublier la division foncière.

Une myriade d’offres promotionnelles vise à encourager les particuliers français à investir en Société Civile de Placement Immobilier. Se lancer dans le logement locatif nécessite, pourtant, une mûre réflexion avec l’aide d’un expert afin d’étudier minutieusement le mode de financement possible, comment obtenir un crédit pour investir en SCPI, ou encore en termes de rentabilité locative.

Les conditions pour obtenir un crédit pour financer son projet immobilier en SCPI

Tout d’abord, la particularité de l’investissement en SCPI est le fait que toute opération relative à l’acquisition, à la gestion ou même à la réhabilitation du bien immobilier appartenant à plusieurs investisseurs incombe exclusivement à la Société Civile de Placement Immobilier. Les bénéfices tirés d’un bien immobilier en SCPI, en guise de dividende, seront répartis et versés à tous les actionnaires. Ce dividende peut, dans certains cas, couvrir partiellement, voire intégralement les mensualités des porteurs d’action.

L’unique critère scruté par les emprunteurs réside dans la capacité du demandeur à rembourser dans un délai de contrat allant de 10 à 25 ans. Toutefois, certaines banques accordent des crédits à des personnes imposables dont l’âge auquel les opérations de remboursement s’effectuent ne dépasse pas 75 ans.

Les modes de financement possibles en SCPI

L’acquisition d’une action en SCPI peut se faire avec du crédit immobilier ou crédit à la consommation. Pour un achat d’une part en SCPI inférieur à 75 000 Euro, l’investisseur peut opter pour un crédit à la consommation. Mais si la part sur laquelle l’investisseur voudrait placer son capital excède les 75 000 Euro, il peut choisir le crédit immobilier. Les contribuables français, se présentant à la banque avec un projet d’investissement dans l’immobilier en SCPI obtiendront facilement des crédits du fait que le système soit sous le contrôle de l’AMF ou l’Autorité des Marchés Financiers.

Le recours à la comparaison des offres bancaires contribue efficacement à la réussite de l’investissement dans l’immobilier locatif à travers la SCPI. Cela aiderait l’investisseur à, non seulement à apprécier la tendance du marché de prêt immobilier, mais surtout à bénéficier davantage du taux à crédit le plus compétitif, afin de réduire son effort personnel mensuel. Au regard des taux moyens de différentes banques, pour la période du dernier trimestre de l’année 2017, les chiffres sont encore très abordable, entre 1.70% et 2.8% sur une durée de 20 ans. Un taux qui, évidemment, varie d’une banque à l’autre.

Vous êtes décidé à devenir propriétaire ? Comme l’accession à une propriété requiert le plus souvent la souscription à un emprunt immobilier, vous devez alors savoir qu’il conviendra de procéder par étapes pour mener à bien votre projet. Pour vous aider à bien planifier votre transaction et afin de bien négocier votre crédit, voici les grandes étapes de l’emprunt immobilier.

Signer un compromis de vente

Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier neuf ou ancien de vos rêves, procédez à la signature d’un compromis de vente afin de réserver votre bien. Grâce à ce document, le vendeur et vous-même, vous êtes lié par l’engagement de conclure cette vente. Ceci étant fait, n’oubliez pas d’indiquer dans le compromis de vente une clause suspensive par laquelle un délai maximum est établi pour la conclusion du contrat.

Ce délai est en principe égal à celui nécessaire pour l’obtention de votre emprunt bancaire pour financer l’achat. Et dans la mesure où vous n’obtenez pas de crédit immobilier, le compromis de vente peut faire l’objet d’une annulation.

Rechercher un emprunt immobilier

Trouver un emprunt immobilier ne se fait pas à la légère. Sachez que d’un établissement financier à un autre, vous pourriez bénéficier d’un prêt plus avantageux et moins coûteux. Ainsi, il s’agira alors de faire autant de comparaisons que possible grâce au démarchage effectué auprès de plusieurs organismes, dans le but de faire baisser au maximum le coût de votre emprunt immobilier.

Non seulement le coût du crédit, mais également les différentes conditions (prestations proposées, frais annexes,…) que vous proposeront ces concurrents seront à examiner attentivement. Par ailleurs, vous pourrez aussi passer par un courtier immobilier dont la spécialité est entre autres de vous trouver des taux d’intérêts très intéressants.

Monter un dossier d’emprunt immobilier

Lorsque vous aurez choisi l’établissement financier qui vous aura fait la meilleure offre d’emprunt immobilier, vous devrez ensuite procéder au montage de votre dossier. Vous aurez alors à fournir tous les éléments qui structurent une demande d’emprunt :

– fiches de salaire

– justificatif d’apport personnel

– garanties

– preuve de stabilité professionnelle

– capacité d’épargne

– photocopie du compromis de vente

-…

Obtenir l’accord de principe de la banque

Une fois que vous aurez déposé votre dossier complet, la banque procèdera à l’analyse de votre cas. En principe, le montant de vos mensualités ne devra pas être supérieur à 30% de votre revenu mensuel afin de ne pas vous mettre en danger de surendettement. Si la banque décide de vous accorder votre emprunt, elle vous enverra un accord de principe dans lequel figureront un tableau d’amortissement, le coût total de l’emprunt, le taux appliqué,…

Ouvrir un compte dans l’établissement prêteur

Il n’est pas rare que l’établissement prêteur vous demande de devenir son client afin que vous domiciliiez vos revenus dans un compte. Cette formalité représente une assurance de plus pour la banque quant à votre solvabilité.

Recevoir une offre de prêt officielle

Si la banque est prête à vous accorder votre emprunt immobilier, vous recevrez un document appelé l’offre de prêt officielle que l’établissement vous enverra par courrier avec accusé de réception. Cette offre de prêt contiendra chaque condition qui caractérise votre emprunt, qu’il est indispensable d’en examiner attentivement chaque détail. Pour être sûr, vous pourrez soumettre ce document à votre courtier.

Réfléchir à tête reposée sur l’offre de prêt

Recevoir une offre de prêt officielle de l’établissement prêteur ne signifie pas pour autant que vous soyez obligé d’en accepter les conditions. En effet, vous avez droit à un délai de réflexion non réductible de 10 jours au minimum. Ce délai vous permettra de réfléchir à tête reposée quant à l’engagement qui vous attend une fois le contrat d’emprunt signé.

Accepter l’offre de prêt

Dans les délais prévus, vous devrez informer votre banque que vous acceptez l’offre de prêt que vous aurez signée. Le déblocage des fonds aura en principe lieu avant l’expiration du délai du compromis de vente.

Le crédit immobilier est un passage obligé pour la majeure partie des Français qui veulent acquérir un bien immobilier. Il se négocie souvent auprès d’un établissement bancaire. Pour le décrocher dans les meilleures conditions, il faut bien préparer son dossier. Les étapes à suivre…

Contacter son banquier

Comme il est difficile, voire impossible pour le Français moyen d’acquérir un bien immobilier en ne comptant que sur ses propres ressources, il lui faudra à un moment ou à un autre entrer en contact avec son conseiller bancaire. En fonction de ses coordonnées bancaires, le banquier pourra lui donner une idée exacte du montant auquel il peut prétendre.

Comparer les offres de crédit immobilier

Les offres de crédit sont nombreuses sur le marché et les conditions de votre banque ne sont pas forcément les meilleures. Il convient donc de se renseigner auprès d’intermédiaires qui vous éclaireront sur leurs conditions de prêt grâce à des simulations de crédit immobilier. Une fois en possession des informations concernant les paramètres du prêt – montant maximum, durée de remboursement, assurance du prêt et des taux-, vous êtes en mesure de négocier.

Négocier les conditions

En général les banques disposent d’une certaine marge de manœuvre en matière de crédit immobilier et elles renoncent difficilement à un bon client. Si votre contre-proposition est raisonnable, votre banquier reverra ses conditions à la baisse.

Montage du dossier

Une fois en possession de toutes les offres et après avoir arrêté votre choix sur la proposition que vous aurez jugé la meilleure, il est temps de monter votre dossier avec la banque que vous aurez retenue. Cette dernière vous demandera de lui fournir des justificatifs comme vos derniers bulletins de salaire, vos derniers avis d’imposition, votre identité et votre domicile et éventuellement le compromis de vente.

Il est important ici de noter que pour vous montrer sous votre meilleur jour, vous avez intérêt à démontrer votre engagement et votre bonne foi. En ce sens, il est préférable de présenter un apport personnel conséquent.

L’accord de principe

Après avoir examiné votre dossier, la banque va procéder à des analyses financières concernant votre capacité d’épargne et votre solvabilité. Si leurs analyses vous montrent sous un jour favorable, elle va vous donner son accord de principe.

L’offre de prêt définitive

Après vous avoir donné son accord de principe, la banque va encore vous demander de patienter, le temps de finaliser l’offre de prêt. Une fois qu’elle y sera parvenue, elle vous transmettra l’offre de prêt qui doit contenir obligatoirement les coordonnées de la banque et de l’emprunteur, les garanties exigées, le montant exact du prêt avec la durée et le taux d’intérêt, le taux effectif global.

Le temps de réflexion

Vous ne pouvez accepter l’offre de prêt définitive qu’après un temps de réflexion de 10 jours. Vous en avez même droit à 30 pour accepter ou refuser. Si vous acceptez, la banque ne peut plus rien changer à son offre.

L’authentification de l’acte de vente

Le prêt n’est effectif que si la banque est en possession de l’acte de vente définitif. Ce dernier est authentifié devant un notaire. Vous devenez propriétaire une fois que vous l’aurez signé et le notaire vous remettra le titre de propriété, et la banque de son côté débloquera vos fonds en vous remettant un chèque de banque.

Un crédit immobilier signifie en clair un endettement sur la durée. Il faut donc réfléchir à deux fois avant de s’engager. Des calculettes sont à votre disposition chez les courtiers immobiliers pour une simulation de crédit immobilier afin d’y voir plus clair et de prendre les bonnes décisions. Nous avons sélectionné les plus courantes.

Calcul des mensualités et de la durée :

Le montant des mensualités étant fonction de la durée du crédit. Il faut donc savoir que dans un emprunt de longue durée, la somme à payer chaque mois est moins élevée, car le crédit est dilué dans le temps. En revanche, le coût total et les taux d’intérêts sont plus élevés.

A contrario, dans un crédit de courte durée, les mensualités sont plus élevées mais le coût final et les intérêts sont moins élevés, comme le montre le calcul suivant :

Mensualités et coûts du crédit pour différentes durées

Calcul de votre capacité d’emprunt

Pour connaître la somme que vous pourrez emprunter, vous n’avez besoin que de 3 éléments : votre salaire net, tous vos autres revenus et toutes vos charges fixes et crédits en cours, tout en sachant que les banques n’octroient que très rarement des crédits dépassant les 33 % de vos revenus pour éviter le surendettement. C’est d’ailleurs pour cette raison que les calculettes incluent un élément très important : le reste à vivre, autrement dit ce qui vous reste à la fin du mois une fois que vous aurez payé vos échéances de crédit.

Calcul des frais de notaires et des garanties

Il est également possible de calculer les frais de notaire à condition de préciser la nature du projet et du bien immobilier. Si par exemple, il s’agit d’une construction, les droits de mutation ne portent que sur l’achat du terrain. De même, il est possible de déterminer les frais d’hypothèque si la banque en fait une condition de garantie. Il suffit d’entrer ces données et la calculette fait le reste.

Calcul de la durée de remboursement

Ce calcul trouve toute son utilité lorsque par exemple vous devez financer par emprunt un bien immobilier et que vous connaissez exactement la mensualité maximale que vous pouvez vous permettre. Il vous suffit d’indiquer le taux d’intérêt pour connaître la durée du remboursement.

Logiciel « acheter ou louer »

Il existe aussi un logiciel très intéressant dans la mesure où il peut vous indiquer l’option la plus intéressante lorsque vous hésitez entre louer et acheter un bien immobilier.

Vous avez alors 2 colonnes. Dans la première vous allez mettre l’option « louer » où vous ne changez rien à votre situation actuelle. Dans l’autre vous allez mettre l’option acheteur avec les échéances de crédit qui vont avec. Une fois que vous aurez entré les données, vous obtiendrez une étude comparative financière des deux situations et vous choisirez en fonction.

Le prêt immobilier est une étape quasi obligatoire pour financer son accession à la propriété. Son octroi se négocie la plupart du temps auprès d’une banque pour une période pouvant aller jusqu’à 30 ans. Un engagement à long terme qui oblige à se poser certaines questions.

Quel est le montant du prêt susceptible d’être sollicité ?

Tout dépend de vos moyens financiers. En tout état de cause, les salariés qui constituent la majorité des demandeurs de crédit ne peuvent dépasser le seuil des 33% de leurs revenus. Il faut noter qu’une fois arrêté ce montant est définitif et figure dans l’offre faite à l’emprunteur. C’est celui qui va servir de base de calcul au notaire.

Quelle est la durée du prêt ?

Vu la flambée des prix, la durée des prêts a tendance à s’allonger. Les prêts de 30 ans sont de plus en plus fréquents car ils permettent d’alléger les mensualités à payer. Ceci profite au client mais aussi à la banque, car les intérêts aidant, la note à payer sera plus lourde.

Quel taux d’intérêt choisir : variable ou fixe ?

Le taux d’intérêt variable est séduisant dans la mesure où il vous permet de bénéficier d’une baisse si l’indice de référence se met lui-même à baisser. C’est l’indice Euribor qui est pris en compte pour constater les variations des marchés financiers. II est cependant assez risqué en cas de hausse subite ou sur une période plus ou moins longue ; cf. le cas des subprimes qui a infesté le marché de l’immobilier américain.

Le taux d’intérêt fixe a la caractéristique de ne pas varier. Il sera le même tout au long de votre contrat. Vu sous cet angle, il vous met à l’abri des mauvaises surprises, mais d’un autre côté il vous défavorisera si l’indice de référence venait à baisser.

Quid du TEG ?

Le TEG est l’abréviation du taux effectif global. C’est l’indicateur tenant en compte la totalité des frais inhérents au crédit immobilier : les intérêts, les frais de dossiers et de garantie, l’assurance. C’est un outil très précieux pour l’emprunteur, car c’est un indice permettant une comparaison objective des propositions des différentes banques.

A combien vont se monter les intérêts ?

Les intérêts constituent l’élément qui aura le plus d’impact sur votre prêt immobilier. C’est grâce à eux que les banques prospèrent. Ils seront fonction de la durée que vous aurez choisie pour votre emprunt. Plus la durée est longue plus vous aurez à payer. A contrario, plus elle est brève, moins vous devrez payer. Par ailleurs, il vous faudra être très vigilant au moment de la négociation de leur taux avec la banque. Il faut noter que les prêts in fine n’amortissent pas le capital avant l’échéance finale. Vous n’avez à rembourser régulièrement que des intérêts mensuels.

Quelles sont les garanties exigées par la banque ?

Il va de soi que la banque exigera de vous une garantie en contrepartie du prêt immobilier qu’elle vous consentira. Cela pourra se présenter sous la forme d’une hypothèque, d’une caution mutuelle ou encore d’un nantissement d’un contrat de placement.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Pour couvrir le prêt, la banque demande systématiquement à l’emprunteur de souscrire une assurance pour les risques suivants : le décès, la perte irréversible et totale d’autonomie, l’incapacité permanente ou temporaire de travail. C’est une condition sine qua non pour l’obtention du prêt. Toutefois, vous n’êtes pas tenu d’accepter les conditions du contrat groupe de la banque. Vous pouvez recourir à une délégation d’assurance à moindre frais à condition que cette dernière remplisse tous les critères exigés par la banque.

Qu’en est-il de l’apport personnel ?

La banque privilégie les dossiers des clients pouvant apporter des fonds propres assez conséquents. Ces derniers seront la plupart du temps le fruit de l’épargne qu’ils auront fait sur leur compte ou proviendront de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le prêt épargne logement ou le prêt fonctionnaire.

Le montage du dossier pour finir

L’octroi d’un prêt immobilier est subordonné à la fourniture d’un certain nombre de pièces, à savoir : les derniers relevés bancaires, le dernier avis d’imposition, une pièce d’identité, un justificatif de votre domicile et le compromis de vente pour prouver le bien fondé de votre demande. Une fois en possession de tous ces éléments, la banque l’envoie au service des engagements qui statuera sur votre sort.

En cas de réponse positive, elle vous enverra son offre de prêt immobilier. Le décaissement des fonds aura lieu chez le notaire le jour de l’authentification de l’acte de vente.